Правила управления многоквартирными домами могут изменить в ЕАО

Существующая система управления жилфондом не отвечает потребностям жителей, участников рынка и государства – считают в Государственной Думе РФ. Это подтверждают данные рабочей группы, созданной при думском Комитете по строительству и ЖКХ. Одной из тем, которыми занимались её члены, стала трансформация управления многоквартирным жилым фондом в стране, сообщает РИА Биробиджан со ссылкой на сайт «Парламентской газеты».

Все подробности газета выяснила у председателя комитета Сергея Пахомова.

— Сергей Александрович, когда зашла речь о трансформации управления многоквартирными домами? И почему?

— В декабре 2023 года прошло совместное заседание комитета и комиссии Госсовета по строительству, ЖКХ и городской среде. Вопрос, как совершенствовать систему допуска на рынок управления жилищным фондом, стал одним из самых обсуждаемых. В результате нашему комитету и Минстрою было поручено сделать сравнительный анализ действующей системы лицензирования деятельности управляющих организаций с другими.

Затем специально созданная при комитете рабочая группа больше полугода анализировала плюсы и минусы существующей системы управления МКД. В результате стало понятно, что нынешние правила перестали быть эффективными в регулировании работы УК. Это не отвечает потребностям граждан, участников рынка и государства.

— Каковы, на ваш взгляд, плюсы и минусы действующей системы управления многоквартирными домами?

— Созданная в свое время система, в том числе механизм лицензирования, дала результаты, первичный порядок по отношению к нулевым годам мы навели. Но сейчас лицензирование не является панацеей получения услуг надлежащего качества. Условия работы для добросовестных и недобросовестных компаний одинаковые, при этом первые с достаточно высоким риском инвестируют в повышение качества обслуживания.

Кроме этого, органы Госжилнадзора трансформировались из контрольно-надзорных в административные. Необходимо пересматривать их функции. Они должны контролировать исполнение закона всеми участниками данной сферы — УК, ресурсниками, муниципалитетами, жителями и обеспечивать сохранность жилищного фонда. И только! Что, кстати, ничуть не помешает остаться институтом защиты базовых прав людей на комфортное жилье.

— Что, по вашему мнению, нужно еще предпринять, чтобы улучшить ситуацию?

— Обсуждая это, мы привлекли к сравнительному анализу экспертов из делового сообщества — Торгово-промышленной палаты, «Деловой России», «Опоры России», Совета ЖКХ, представителей самих УК. Оценивали процедуры допуска участников на рынок, систему контроля и надзора, порядок разрешения споров, стимулирование инвестиционной деятельности, ответственность управляющих организаций, роль органов власти. Обсудили все это со старшими по домам. В итоге получилось три возможных сценария: консервативный, прогрессивный и альтернативный. Есть, конечно, и четвертый — ничего не менять, но, мне кажется, он нам не очень подходит.

— Расскажите подробнее об этих сценариях.

— Консервативный сохранит лицензирование с существенным ужесточением требований и перераспределением полномочий между органами власти в сторону разгрузки Госжилнадзора от административно-бумажных функций. Прогрессивный сценарий подразумевает переход на саморегулирование в сфере управления многоквартирных домов с передачей большинства полномочий по контролю и надзору за допуском на рынок национальному объединению и региональным саморегулирующим организациям. Госконтроль тоже становится более эффективным за счет включения представителей органов власти в саморегулирующие организации.

Альтернативный сценарий предусматривает переход к институту регоператоров управления жилищным фондом. При этом основные рычаги передаются государству. Управляющие организации при этом сменяются эксплуатирующими, которые должны будут аккредитовываться у региональных операторов.

— А как предполагается перераспределить полномочия по контролю и надзору в сфере управления жилфондом?

— Сейчас контроль и надзор за деятельностью УК осуществляет Госжилнадзор. Это и рассмотрение жалоб собственников помещений жилых домов, и плановые проверки. При этом органы ГЖН чрезмерно перегружены из-за большого количества возложенных на них непрофильных полномочий и функций.

Все чаще сотрудники жилнадзора применяют меры административной ответственности в отношении руководителей управляющих компаний. В результате начальников УК меняют, а у самих компаний не формируется история нарушений и санкций. В итоге деятельность органов ГЖН носит выборочный характер и осуществляется формально. Это не позволяет обеспечить ни оперативность реагирования, ни своевременность рассмотрения ситуаций.

В модели саморегулирования ключевым фактором реализации контрольных полномочий в отношении УК является заинтересованность саморегулирующих организаций именно в профилактике нарушений со стороны своих членов. Ведь если УК причинит вред в результате своей деятельности, она будет нести финансовую ответственность. При системе саморегулирования станет возможным постоянно контролировать деятельность УК и не только оперативно реагировать на возникшие ситуации, но и предупреждать их.

При реализации прогрессивного сценария у органов ГЖН останется единственная функция — надзор за техническим состоянием многоквартирных домов. Контроль за деятельностью УК, за расходованием денег собственников, обеспечение непрерывности управления, урегулирование споров — все это станет полномочиями саморегулирующих организаций. Деятельность последних проконтролирует национальное объединение. А то, как оно работает, будет контролировать Минстрой.

При реализации альтернативного сценария за органами ГЖН сохранят полномочие по контролю технического состояния МКД. Ведение реестров жилых домов и эксплуатирующих организаций, обеспечение непрерывности управления, контроль расходования средств собственников станет обязанностью регионального оператора.

Такая система контроля и надзора позволит реализовать перераспределение полномочий между органами власти, освобождая органы ГЖН от непрофильных функций, однако не позволит сократить бюджетные расходы на финансирование деятельности всей системы профильных органов власти.

А МЕЖДУ ТЕМ. В Минстрое предложили ужесточить лицензионные требования к управляющим компаниям. Соответствующий документ 12 августа опубликован на портале проектов нормативных правовых актов.

Разработчики указали на заметный рост числа аварий в многоквартирных домах во время прошлого отопительного периода, упомянув инциденты в Электростали, Химках, Наро-Фоминске, Подольске и Новосибирске. Однако ответственность за готовность к зиме несут не только ресурсоснабжающие организации, но и управляющие организации, подчеркнули власти.

При этом надзорные органы не могут использовать инструментальное обследование в ходе инспекции, а на выездной проверке — истребовать документы, что увеличивает время на контрольные мероприятия и рассмотрение жалоб. Поэтому в министерстве планируют ужесточить лицензионные требования к УК, в частности, отнести к грубым нарушениям отсутствие паспорта готовности к отопительному периоду. Это позволит повысить ответственность «управляек» при подготовке многоэтажек к зиме и обеспечить надлежащее качество коммунальных услуг.

Инспекторам, в свою очередь, хотят разрешить инструментально обследовать помещения под видеозапись, а на выездных проверках — требовать документацию. По замыслу чиновников, новые нормы усилят ответственность управляющих компаний при подготовке к отопительному сезону и стимулируют должное содержание внутридомового оборудования. Ожидаемый срок вступления правил в силу — 1 марта 2025 года.

Тематическая иллюстрация: РИА Биробиджан